国土交通省インスペクション・ガイドライン

インスペクションは、依頼主の委託からスタートします。受託できる案件かどうか、また現在はどのような状況にあるのかを確認するために、対象住宅に関する資料を提出してもらう必要があります。

インスペクション業務を実施する上で参考となる基本的な情報については、依頼申込時に依頼主から提出を受けた設計図書（新築時）、改修工事の記録（設計図書、内訳書等）、建築確認済証、完了検査済証又は特定行政庁が交付する建築確認等に係る記録を証明する書類（「建築確認記載事項証明」「確認台帳記載事項証証明」等名称は行政庁により異なる）、住宅性能評価書、建物登記簿謄本、共同住宅の場合には管理規約、長期修繕計画等の書面の写し、又はこれらの書類等が入手できない場合には、依頼主の申告等により確認し、実際に行った確認方法とあわせて記録します。

中古住宅は、これらの設計図書や証明書類等が入手できない場合も多いのですが、それらが無いからと言ってインスペクションができないわけではありません。

住宅所有者等の承諾は、依頼者に取り付けてもらい、依頼申込時の申告により確認することになっています。承諾が得られていない場合には、事前の承諾取り付けが必要であることを説明しなければなりません。これらは依頼主が責任をもって準備すべき事柄なのです。

また、分譲マンションに係る現況検査の場合には、管理に関する事項を規約に定めることが可能であることから、現況検査の実施や部外者の立ち入りについて管理規約等において制限が定められていないか、依頼主に確認してもらわなければなりません。管理組合の承諾を必要とする分譲マンションの場合には、住宅所有者等だけでなく管理組合の承諾も取り付ける必要があるのです。 

現況検査を行う際、依頼主以外に立会人が存在する場合は、その立会人の氏名・連絡先・立場等を確認する必要があります。

検査事業者は、依頼主との準委任契約に基づき善良なる管理者としての注意をもってインスペクション業務を遂行する義務を負うとともに、検査結果が誤っていた場合には、依頼主との間の準委任契約に係る債務不履行により損害賠償責任を負うことが考えられます。そうした場合、依頼主から検査ミスではないかと指摘されるものの中には、現況検査における契約上の検査対象箇所・範囲の認識違いといったケースも想定されることから、業務受託時における依頼主への契約内容や留意事項等に関する適切な説明が強く求められているのです。 

検査事業者は、契約において一般的に必要と考えられる事項を書面に明記し、依頼主に説明しなければなりません。説明した結果、依頼主が説明内容を理解したことを確認する必要もあります。

検査事業者は、現況検査の実施方法や、検査対象となる部位および劣化事象の捉え方について書面に明記し、依頼主に説明しなければなりません。また、付随的に実施する業務に関することや、外部委託に関することについても、当該業務があれば、書面にして説明を尽くし、依頼主の理解を確認します。

なお、外部委託する業務としては、依頼主の意向等に応じて実施する白アリ検査や非破壊検査機器を用いた検査などの検査業務の一部について、専門事業者に委託することが考えられます。

検査事業者は、検査業務を実施する検査人に関する事項について、書面に明記し説明をします。保有資格や実務経験により、その検査人の検査業務に対する能力や実績を依頼主にわかってもらうためです。

検査業務に係る留意事項について、書面に明記し事前に説明します。ガイドラインに規定された検査項目のすべてを実施することが困難な場合もありますから、そのような事態になった場合の対処法についても明記しておきます。

検査業務は中立性を保つ必要があります。対象となる住宅の売買取引に関与している場合や、リフォーム工事を受注する目的を持って検査業務に臨む場合などについては、立場を明らかにした上で、中立性の確保に努める必要があります。

検査業務の目的は、対象となる住宅の、現在の状況について調査し報告することにあります。それ以外の目的に検査結果を利用することはできませんし、検査人が何ら保証するものではないということをきちんをお知らせする必要があります。

宅建業法で定められたインスペクションの検査人は「既存住宅状況調査技術者」という資格を保有しています。この資格を付与された検査人は、講習の実施機関が発行する技術者証を有し、また、実施機関のホームページ上に検査人として情報開示されています。検査の依頼主がいつでも確認できるように、 検査事業者が発行する社員証とあわせて、技術者証を携行することが望ましいでしょう。

検査人は、現況検査の実施状況について、正しく記録することが義務付けられています。

現況検査を実施した検査人の所属や立場、資格等（保有する資格名称や免許等の番号）について記録を残します。 

現況検査において売主や仲介業者等の立会があった場合、当該立会人を現況検査の内容として記録することが基本とされています。なお、報告書への立会人の記載については、当該立会人にその可否を確認して、報告書に記載することが必要だと考えられます。 

検査実施日時、所要時間及び天候についても、正確に記録を残す必要があります。

既定のチェックリストを使用し、また必要に応じて写真を撮影し、実施した検査内容について記録します。

既定のチェックリストに沿って、効率的に検査対象項目について劣化事象の有無を確認し、記録します。

検査記録を残しておく観点からは、部分的にしか検査できなかった箇所や指摘すべき劣化事象等には該当しないものの一定の劣化事象等が認められた箇所についても写真により記録しておくことが望ましいと言われています。また、部分的にしか検査できなかった場合は、その箇所を記録し、更に検査できたおおよその割合を記録する必要があります。  

報告書を作成する観点からも、劣化事象等を指摘する箇所及び現況検査できなかった箇所については、その状態

や状況が分かるように写真を撮影し、記録に残しておきます。  

前述のとおり、検査結果が誤っていた場合には、依頼主との間の準委任契約に係る債務不履行により損害賠償責任を負う可能性が考えられます。依頼主から検査ミスではないかと指摘されるものの中には、住宅の状況等により検査人が調査・検査できなかった箇所についての報告が不十分といったケースも想定されることから、報告書における検査結果の適切な報告が求められているのです。

検査業務を委託された以上、検査を実施し報告することは当たり前のことですが、無用な責任問題を引き起こすことのないよう、適切な事前説明と報告が非常に重要なのです。

検査人は、現況検査の記録を元に、検査結果報告書を作成します。 報告書に記載すべき項目や内容についても、このガイドラインに定められています。

報告書には、検査人の情報及び検査実施日の状況について、正しく記載します。

依頼人から事前に提出された建築当時の図面や、補足的に依頼人から聞き取り確認した内容を元に、検査対象住宅の所在地、構造・階数・規模、建築時期、住宅の工法などについて報告書に記載します。また、関連図書等の有無に関する確認結果と確認方法（不明な場合や住宅所有者等の協力が得られない場合はその旨）も合わせて記載します。 

検査実施日に記録した資料を基に、検査した部位と確認すべき劣化事象等の検査結果（写真を含む）、 対象住宅の状況により検査できなかった部位については当該箇所とその理由（及び写真）、部分的にしか検査できなかった部位についても同様に報告書に記載し、検査できた割合もあわせて記載します。 

一時的なインスペクションにおける検査対象項目は限られており、場合によっては、依頼主が期待する検査結果とは異なる報告内容である可能性もあります。事前説明で詳しく説明を尽くし、理解してもらった上で受託するのは勿論、報告書においても、その目的や検査対象を明らかにし、それ以外のものについては対象外であることを明記する必要があります。 

一時的なインスペクションである現況検査は、瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものでもないことを報告書に明記します。

一時的なインスペクションである現況検査は、現状について検査することが目的であり、報告書の記載内容について、検査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではないことを明記します。 

また、建築基準関係法令等への適合性を判定するものではないことも明記します。

報告書は依頼主に提出すべきものであり、依頼主の許可なく複製等を行うことは許されません。第三者が利用する場合の取り扱いについても注意喚起が必要です。

消費者等の検査事業者選択の参考とするため、また、検査業務の依頼主に対しても、保有する資格や講習の受講歴等に関する情報を提供することが求められます。  

建築士（一級、二級、木造）及び建築施工管理技士は、住宅の設計・施工の全般に直接かかわる国家資格です。実務経験年数や手掛けた物件により、ある一定の知識や能力を有する検査人として認められます。 

これらの資格や業務は、その目的だけに特化したものであり、国家資格ではありません。が、住宅の現況を見極めるという検査の主旨は同じですから、講習会への参加や実務経験を積むことで、知識や能力を有する検査人として期待されています。 

関連団体等により、必要な知識等の習得状況を確認するため修了考査等を行う講習等を実施し、あわせて受講者の受講履歴等に関する情報を提供する取組を行うことが考えられています。

検査は複数人で行うことが望ましいと考えられます。実務経験を有していない者を教育する場としても、実地訓練は重要です。有能な検査人を増やすために、講習の受講のみならず実務で学ぶ姿勢が大切です。

 検査業務を実施する者は、関係法令を遵守することが義務付けられています。

 検査業務を実施する者は、客観性・中立性を常に確保することが義務付けられています。

検査事業者や検査事業者等の団体における行動基準や倫理規定等として制定し、公正な業務の実施に努めることが求められています。 依頼主や立会人に忖度するようなことがあってはなりません。検査人としてやるべきことだけに集中し、業務実施に努めます。 

報告についても客観性に徹し、事実と相違する内容の記述や、私見を交えた見解を示すべきではありません。

検査結果によっては、詳細な調査の実施が必要となったり、改修工事等が必要となったりする場合も想定されます。こうした場合、詳細な調査の概要や費用の目安、改修工事等の方法や費用の目安等に関する情報を、参考情報として提供することが考えられますが、これらについては検査結果報告書の内容とは別であることを明らかにして行うことが求められます。  

検査事業者が、宅建業者あるいはリフォーム業者である場合は、検査結果を基にそれらの業務契約に関する勧誘等が行われるのは自然なことです。が、それらの行為は検査業務とは別のものですから、事前にそのような立場にあることを説明する必要があります。 

検査事業者が宅建業者やリフォーム業者である場合、それらの業務契約の締結に関する勧誘等は、宅建業者あるいはリフォーム業者として行うものであることを説明する必要があります。検査事業者として行う検査結果の報告等の検査業務とは別であることを、はっきりさせるためです。 

資本関係があるということは、それらの事業者と深いつながりがあるということです。検査業務は客観的に行うことが義務付けられていますので当然そのように行うとしても、依頼主が不信に思う種にもなりかねませんので、その事実を明らかにするということは大変重要なことです。 

対象住宅の売主となる場合は、どうしてもインスペクションの客観性を保つことが難しいと考えられるため、他の検査事業者に検査を依頼することとされています。 

複数の者から同時に同一の住宅についてインスペクションを依頼されるケースはまずないと思います。誰にとって必要なインスペクションなのかを考えれば、目的の違う複数人から同時に受託するべきではないからです。 

インスペクション業務は、客観的で公正で、独立性の高い業務であるべきです。それを維持するためにも、対象住宅に関係する他業者等から、謝礼等の金銭的利益の提供や中立性を損なうおそれのある便宜的供与を受けてはいけません。

不動産業界には昔から、紹介料という名目で謝礼等を要求する文化があるようです。依頼する側からしてみれば、そのような行為は結託以外の何物でもありません。公正中立なインスペクション業務を保つためにも、そのような行為は厳に慎むべきですし、決して応じてはならないのです。 

依頼主が、対象住宅の売買契約やリフォーム工事の請負契約を締結しないと決断したなら、それ以上の勧誘はしてはいけないことになっています。 

 虚偽・誇大な広告を行ったり、依頼主に誤解させ、又は誤解を与えるような勧誘を行ったりしてはいけません。

 検査結果及び依頼主に関する情報を、依頼主の承諾なく情報提供や公開をしてはなりません。

検査事業者による更なる積極的な情報開示の取組として、検査人に関する情報 （氏名、保有資格、実務経験や講習受講歴等）をホームページ等において開示することも考えられています。